YMO ve Toplam Maliyet
Bankaların reklamlarda gösterdiği "ana faiz" yanıltıcıdır. Gerçek maliyet YMO (Yıllık Maliyet Oranı) ile ölçülür. YMO, faiz + dosya masrafı + ekspertiz + sigorta + diğer ücretleri tek bir orana çevirir. İki banka aynı %1.5 faiz uyguluyor olabilir ama YMO'ları %18 ve %22 olabilir.
1 milyon TL/120 ay/%2 aylık faiz konut kredisi → toplam ödeme yaklaşık 2.115.000 TL. 0.1'lik faiz farkı bile toplam ödemede 100.000 TL fark yaratır.
Faiz Tipi ve Vade
Sabit faiz vade boyunca aynı taksit; düşük faiz dönemlerinde uygundur. Değişken faiz (TÜFE'ye endeksli) TÜFE arttıkça taksit artar; yüksek faiz dönemlerinde tercih edilir.
Vade: 20 yıllık konut kredisi düşük taksit + yüksek toplam faiz. Aylık taksit, hane gelirinin %35-40'ını aşmamalı.
Erken Kapama, Sigorta ve Belgeler
Erken kapama BDDK kuralı: Kalan anaparanın %1'i (vade 36 aydan kısaysa %2).
DASK + konut sigortası zorunludur. Banka kendi sigortacısını önerir ama yasal olarak başka şirketten yaptırma hakkınız vardır - %30-40 daha ucuz olabilir.
Gerekli belgeler: Nüfus cüzdanı, ikametgah, gelir belgesi, son 3 ay banka hesap özeti, ekspertiz raporu (banka yapar).
KKDF Muafiyeti ve Tapu Harcı
Konut kredisinde KKDF (%15) muafiyeti vardır. İhtiyaç kredisinde olmayan bu avantaj konut kredisini önemli ölçüde ucuzlatır.
Tapu harcı satış bedelinin %4'üdür (alıcı + satıcı %2 + %2). 1 milyon TL'lik ev için 40.000 TL tapu harcı. Bunu kredi tutarına dahil edemezsiniz - peşin ödenir.
Eylül 2026: İlk Evim Beklentisi ve Yeni Kurallar
BDDK'nın 30 Ocak 2026 kararlarıyla konut kredisinde sıfır ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı. Piyasada Eylül 2026'da en uygun konut kredisi oranları aylık %2,87'den başlıyor, ortalama %3,68 civarında (14.09.2026 karşılaştırma verisi).
Kamuoyunda "İlk Evim" olarak anılan, ilk kez ev alacaklara yönelik %1,20 faizli konut kredisi kampanyası bu yazının güncellendiği tarihte henüz resmi olarak başvuruya açılmamıştı; kamu bankaları üzerinden yürütülmesi ve üzerine kayıtlı konutu olmayanları kapsaması bekleniyor. Resmi duyuru öncesi tarih/şart iddialarına itibar etmeyin; duyuru geldiğinde bu rehber güncellenecek. Beklerken peşinatı, taksit/gelir oranını ve Findeks notunuzu düzeltmek başvuru gününde avantaj sağlar.